[독서노트] 나는 부동산과 맞벌이한다

나는 부동산과 맞벌이 한다

120P 이전 내용은 포함하지 않는다.(못했다)

 

부자지수 체크 표

 

1. 구체적인 금액의 경제적 목표가 있다. 아니오
2. 가계부 또는 재무제표를 사용하지 않는다. 예
3. 경제적 목표를 달성할 수 있는 노하우를 가지고 있다. 아니오
4. 부동산은 단타로 매도하는게 좋다고 생각한다. 아니오
5. 근로소득만큼의 다른 불로소득(임대소득, 배당소득 등)이 있다. 아니오
6. 100권 이상의 투자 관련 도서를 읽는 건 무의미하다고 생각한다. 아니오
7. '월 가계수지 * 240'이 당신의 재테크 목표보다 크다. 아니오
8. ※ 월 가계수지 = 월 총 소득 - 총 지출
9. 수입의 대부분을 저축 또는 펀드에 투자하고 있다. 아니오
10. 나이*세전 연봉 / 5 보다 당신의 순자산이 더 많다. 예
11. 자산이 적을 때는 포트폴리오에 맞춰 분산 투자를 하는 것이 중요하다고 생각한다. 아니오
12. 부자가 되기 위한 준비에 10년간 하루에 2시간 이상씩을 꾸준히 투자할 수 있다. 예
13. 내가 지금 가진 돈에 만족하며 더 이상 부를 추구하지 않을 것이다. 아니오

1, 3, 5, 7, 9 예 -> 5점 아니오 -> 0점

2, 4, 6, 8, 10 -> 예 -> 0점 아니오 -> 5점

11번 예->50점 아니오 -> 0점

 

난 75점

 

투자전략

• 매매가 대비 전세비율이 높은 아파트

 

나의 목표는 무엇인가?

당신의 인생 목표는 무엇인가? 그 목표를 조잉에 적어두었는가? 하버드 경영대학원 학생들의 인생을 추적한 결과, 인생의 목표를 종이에 기록한 사람과 그렇게 하지 않은 사람들의 삶의 모습은 극명한 차이를 보였ㄷ보였다. 자기 인생의 목표를 구체적으로 세우고 이를 종이에 적어둔 사람은 경영대학원 학생 중 단 1%에 불과했고 이들 대부분은 나중에 엄청난 부자가 되었다. 목표를 조잉에 적어두진 않았으나 구체적인 목표를 가지고 잇던 이들은 30% 엿고 이들 중 다수가 상류층에 속했다.

1. 구체적인 목표를 정해, 종이에 적는다.
2. 꿈을 이루기 위해서 얼마가 필요한지 계산해서 구체적으로 기입하라

• 예시)

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순위	목표	구체적 목표	금액
1	좋은 아빠, 좋은 남편되기	절대 화내지 않기 집에서 컴퓨터(휴대전화) 금지 가족과 30분이상 대화하기 일요일은 가족과 추억 만들기
2	설레는 노후 준비	자본 30억, 월 1000만원의 수익 시스템 만들기	자본 30억원
3	내 집 마련	분당 40평대 아파트	6억 원
4	세계 일주하기	60세 은퇴 후 세계 일주하기	1인당 5000만원
5	요리 배우기	한식, 양식, 일식 요리사 자격증 따기	생활비 충당
6	영어, 스페인어 공부	매일 아침 10분 전화 영어, 스페인어 책 읽기	생활비 충당
7	매년 여행 가기	한 해 경제적 목표(순수익 1억 원) 달성 후 보상	매년 1000만원

1. 이 꿈을 언제까지 이룰 것인지 정하라

순위	목표	구체적 목표	금액	기한
1	좋은 아빠, 좋은 남편되기	절대 화내지 않기 집에서 컴퓨터(휴대전화) 금지 가족과 30분이상 대화하기 일요일은 가족과 추억 만들기		평생
2	설레는 노후 준비	자본 30억, 월 1000만원의 수익 시스템 만들기	자본 30억원	60세
3	내 집 마련	분당 40평대 아파트	6억 원	달성
4	세계 일주하기	60세 은퇴 후 세계 일주하기	1인당 5000만원	60세
5	요리 배우기	한식, 양식, 일식 요리사 자격증 따기	생활비 충당	45세
6	영어, 스페인어 공부	매일 아침 10분 전화 영어, 스페인어 책 읽기	생활비 충당	시행 중
7	매년 여행 가기	한 해 경제적 목표(순수익 1억 원) 달성 후 보상	매년 1000만원	시행 중

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1. 목표를 기한까지 이루기 위해 선택할 수 있는 수단을 고민하라

• 이제 당신이 어덯게 그 꿈을 이룰 수 있을지 그 방법을 고민해야 한다. 만약 10년 안에 10억을 모으려고 한다면, 당신은 연 1억 원을 모을 수 있는 수단을 가져야 한다. 세금까지 고려한다면 당신의 월 가계수지(월 소득 - 월 지출)가 약 1000만우만원 이상의 흑자를 기록해야 한다.

• 만약 정해둔 목표와 시간을 고려했을 때, 그 목표를 이루기 힘든 상황이라면 목표 달성 기간을 늘리거나 목표를 달성할 수단을 바꿔야 한다.

1. 목표를 이루기 위한 장기, 중기, 단기, 연, 월, 주, 일 단위 계획을 세워라

• 목표와 목표를 이루기 위해 필요한 자금과 기간을 정했다면, 기한까지 남은 시간을 나누어 장기, 중기, 단기 그리고 연, 월, 주, 일 단위로 계획을 세워야 한다. 물론 이 모든 것을 한꺼번에 완벽히 세울 필요는 없다. 먼저 장기, 중기, 단기 계획을 세우고, 연 단위 계획은 매년 말에 다시 세우면 된다.

1. 실행하고 평가하는 시간을 가져라

• 많은 사람들이 바쁜 일상에 치여서 자신이 진정 원하는 것이 무엇인지 고민할 여유도 없이 살아가고 있다. 1년에 하루쯤은 상쾌한 공기를 들이마실 수 있는 수목원이나 막힌 곳 없이 트인 바다가 보이는 휴양지에서 자신이 진정 원하는 삶이 어떤 것인지 기록하고, 이 방법대로 생각을 정리해보길 권한다.

1. 목표를 달성했다면 반드시 보상하라
2. 삶의 목표를 다른 사람에게 공개하라

• 큰 화이트보들르 하나 마련해서 평생 목표와 올해 목표를 기록하라. 그리고 이를 눈에 띄는 곳에 걸어두고 배우자와 자녀에게 이에 대해 이야기하라. 그 내용을 개인 블로그나 활동하는 인터넷 까페 등에 올리는 것도 좋다.

 

 

초보 투자자를 위한 투자 공부법

1. 경제신문 읽기
2. 투자 관련 책 읽기
3. 온라인에서 정보 및 동료 얻기
4. 매주 1회씩 임장하기
5. 멘토 만나기

 

1단계 - 경제신문 읽기

첫째, 신문 기사 모두를 꼼꼼히 읽을 필요는 없다.

신문 기사 전체를 한 자도 빼놓지 많고 모두 읽으려고 하면, 많은 시간이 걸릴 뿐만 아니라 관심 없는 분야의 내용은 굉장히 지루하게 느껴질 것이다. 기사를를 읽는 것 자체가 지루하게 느껴지면 꾸준히 신문을 읽는 습관을 들이기 힘들다. 따라서 가장 관심 있는 섹션만 릭거나, 차라리 ‘하루 1시간 읽기’처럼 구체적인 시간 계획을 세워두고 그 시간 동안만 신문을 읽는 것이 효과적일 수 있다.

 

둘째, 대기업의 동향은 반드시 챙겨라

 

셋째, 뜻을 모르는 단어는 검색을 통해 의미를 파악하라라

 

넷째, 주식이나 부동산은 보유했다 생각하고 시세를 체크하라

당장 투자할 종잣돈이 없다고 해도 관심 있는 지역이 있다면, 실제 내가 보유했다고 생각하고 매주 한 번씩 시세를 체크해보라라. 가격 등락의 흐름을 파악하게 되면, 향후 투자 시 매우 유리하게 활용할 수 있다.

 

2단계 - 투자 관련 책 읽기기

투자의 전반적인 흐름을 이해하고 싶다면 시중에 나온 책은 다 읽겠다는 마음가짐으로 공부해야 한다. 개인적으로 여러 권의 책을 빨리 읽기보다는 좋은 책을 정독하고 저자의 의중을 파악할 때까지 계속 읽는 것을 추천한다.

 

재테크 책 읽는 법

독서백편의자현(讀書百遍義自見) : 책이나 글을 100번 정도 읽으면 그 뜻이 자연스럽게 보인다는 명언

1단계 - 통독(글 전체를 읽으면서 좋은 부분에 밑줄을 친다)

2단계 - 필사(밑줄을 쳤던 내용을 종이에 옮겨 적는다)

3단계 - 적용(필사한 내용을 살펴보며 실천할 수 있는 행동을 정리한다)

 

너바나의 추천도서

재테크 일반

<부자 아빠 가난한 아빠> 1, 3권 로버트 기요사키, 샤론 레흐트, 황금가지 2000년

<부자사전> 1, 2권, 허영만, 위즈덤하우스, 2005년

<당신이 속고 있는 28가지 재테크의 비밀>, 박창모, 알키, 2011년

<부의 추월차선>, 엠제이 드마코, 토트출판사, 2013년

<이웃집 백만장자>, 토마스 J.스탠리. 윌리엄 D. 댄코, 리드리드출판, 2015년

<보도 섀퍼의 돈>, 보도 섀퍼, 북플러스, 2011년

<보도 섀퍼의 나는 이렇게 부자가 되었다>, 보도 섀퍼, 21세기북스, 2004년

<후천적 부자>, 이재범, 행간, 2013년

 

부동산

<세상 모든 왕비를 위한 재테크>, 왕비 권선영, 길벗, 2008년

<뭘 해도 돈 버느느 부동산 투자 습관>, 김장섭, 살림Life, 2008년

<부동산 상식 사전>, 백영록, 길벗, 2015년

<마흔 살, 행복한 부자 아빠>, 아파테이아, 길벗, 2012년

<노후를 위해 집을 저축하라>, 백원기, 중앙일보조인스랜드, 2009년

<아기곰의 10년 동안 써먹을 부동산 비타민>, 아기곰, 중앙일보조인스랜드, 2007년

<흔들리지 마라 집 살 기회 온다>, 김학렬, 북아이콘, 2015년

<선대인, 미친 부동산을 말하다>, 선대인, 웅진지식하우스, 2013년

 

경매

<나는 쇼핑보다 경매가 좋다>, 박수진, 다산북스, 2011년

<나는 돈이 없어도 경매를 한다>, 이현정, 길벗, 2013년

<송사무장의 경매의 기술>, 송희창, 지훈, 2008년

<월급쟁이를 위한 부동산 경매>, 오은석, 한빛비즈, 2013년

<경매야 놀자>, 강은현, 매일경제신문사, 2013년

<민사집행 법원실무제요> 법원행정처, 2014년

<민사집행 부동산경매의 실무> 운경, 손흥수, 육법사, 2013년

 

회계/세금

<합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법>, 신방수, 아라크네, 2015년

<회계천재가 된 홍대리>, 손봉석, 다산라이프, 2013년

 

기타

<아웃라이어>, 말콤 글래드웰, 김영사, 2009년

<보험회사가 당신에게 알려주지 않는 진실>, 김미숙, 엘도라도, 2007년

<허브 코헨, 협상의 법칙>, 허브 코헨, 청년정신, 2011년

<카네기 인간관계론>, 데일 카네기, 씨앗을뿌리는사람, 2004년

 

3단계-온라인에서 정보 및 동료 얻기

• 월급쟁이 부자들
• 세이노의 가르침
• 텐인텐
• 부동산114
• KB 부동산

• 현재 부동산 시세뿐 아니라, 과거 부동산 시세 흐름을 볼 수 있다. 매주 금요일에 나오는 주간 동향은 전체적인 부동산 흐름을 파악한하는 데 아주 유용하다.

• 핑프팬더 천천히 꾸준히 블로그

• 투자 관련 책을 읽기 전에 방문하면 좋은 블로그. 실제 투자자인 주인장이 많은 책을 읽은 뒤 객관적인 서평으 올려 두어 책을 고를 때 참고할 수 있다. 각종 신뢰할 만한 정보도 가득하다.

• 서울휘’s 상가 투자 내비게이션 블로그
• 청울림 투자 behind 블로그
• 그녀생각’s 블로그

 

너바나의 추천 영상

• EBS 다큐프라임<자본주의>
• EBS 다큐프라임<설득의 비밀>
• KBS 다큐멘터리<행복해지는 법> 1, 2편
• KBS 다큐멘터리 <돈의 힘>

 

4단계 - 매주 1회씩 임장하기

1. 인터넷 사전조사

• 우선 임장을 나가기 전 인터넷을 통해 투자 지역의 정보를 찾아보는 것이 좋다. 현장에서 부동산 중개사무소 직원의 설명을 들을 때도 알고 듣는 것과 전혀 모르는 상태에서 듣는 것은 천지차이다. 따라서 사전에 인터넷에서 물건지에 대해 조사한 뒤 실제 부동산 중개사무소에 가서 물어봐야 할 것들을 미리 생각해두자.

• 다가구 및 빌라 시세를 파악하기 가장 좋은 사이트는 서울의 경우 ‘서울특별시 부동산정보광장(http://land.seoul.go.kr/land)’이다. 이 사이트에 들어가 해당 동 주소를 입력하고 번지수 등을 입력하면 매매가, 전/월세가 등 해당 번지 내에서 거래된 내역을 모두 볼 수 있다.

• 경기도의 경우 ‘경기도 부동산 포털(http://gris.gg.go.kr)’이란 사이트에 접속하면 해당 지역의 매매 및 전월세 시세, 부동산 관련 정보 등을 용이하게 파악할 수 있다. 

1. 부동산 중개사무소 전화 문의

• 인터넷으로 해당 물건에 대한 대략적인 시세를 확인했다면, 부동산 중개사무소에 직접 전화해서 실제 투자 물건에 대해 문의해보면 된다. 해당 사이트에 현현장 물건지 주변 부동산 중개사무소의 연락처가 공개되어 있을 것이다. 이를 파악해 부동산에 전화를 건다. 이때 중요한 것은 반드시 10군데 이상의 중개사무소에 연락해서 문의해보라는 것이다.

• 그래야만 해당 물건의 시세를 정확히 파악할 수 있다. 전화할 때도 매도자(임대인), 매수자, 임차인, 이 세 명의 입장에서 문의하는 것이 좋다. 그렇게 전화를 걸어 문의한 뒤 그 중 가장 친절하게 응대해준 부동산 중개사무소에 찾아가서 투자 물건 브리핑을 받으면 된다. 

• 10군데 이상의 중개사무소에 전화해보라고 권한 이유는, 정확한 시세를 파악하려는 목적도 있지만 앞으로 자신이 거래할 중개사무소를 ㅈ제대로 선택하기 위한 목적도 있다. 그렇게 전화 통화 이후 자신에게 맞는 부동산 중개사무소를 선정했다면, 임장할 때 사장이나 직원을 직접 만나 명함을 받아 보관해두자. 그렇게 해두면 투자 물건을 매입한 뒤 수리나 임대 등 문제가 발생했을 때도 중개사무소와 협의해 일을 용이하게 처리할 수 있다.

1. 부동산 중개사무소 방문
2. 임장보고서 작성

• 임장을 다녀왔다면, 그 지역과 해당 물건에 대한 간단한 정보나 특이사항, 자신의 의견 등을 간략하게라도 기록해두어야 한다. 정리 단계를 거치지 않으면, 쉽게 잊힌히는 비계량적인 경험으로밖에 남지 않아 투자를 위한 유용한 데이터로 활용하기 힘들다.

• 누군가 내게 부동산 투자에서 가장 중요한 것이 무엇이냐고 묻는다면, 현장을 떠나지 않는 것이라고 대답할 것 같다.

• 같은 물건이라도, 그저 컴퓨터 앞에 앉아 ‘로드 뷰’로 보는 물건과 현장에서 중개사무소 사람들에게 소개받는 물건은 완전히 다르다. → 매주 1회씩 임장하기

 

5단계-멘토 만나기

멘토를 찾고, 정 안되면 유료강의라도 듣자 - 인맥도 쌓자

 

수익률 계산하는 법

어디에 투자해야 할지 도무지 잘 모르겠다면 자신만의 투자 기준을 확실히 정립해두는 것이 도움이 된다. 나는 어디에 투자해야 할지 결정하기 전 미리 세워둔 몇 가지 기준에 부합하는 물건인지 살핀다. 그 검토 기준 중 하나가 바로, 수익률이다.

 

수익률이 중요한 이유

대출 제외 수익률(%) = (월세*12) / (총 매입액 - 보증금) * 100

대출 포함 수익률(%) = {(월세 - 월 이자) * 12} / (총 매입액 - 보증금 - 대출금액) * 100

나는 대출을 제외한 수익률이 12% 이상이라면 홈런, 10% 이상이면 안타라고 생각한다. 이 계산에서 임차 이후 수리비와 재산세, 부가세 등의 경비를 제외한 것은 직장인들이 받는 급여소득에서 교통비나 식비비 등을 제외하는 것과 같은 이유에서다.

 

은행 대출은 수익률 계산에서 제외하는게 좋다. 보증금도 최소로 계상해서 투자 수익률을 계산하는게 맞다.

은행 대출 금액이 많을수록, 자기자본이 적게 들수록 수익률을 좋을수밖에 없다. 그렇게 자기자본을 최소화해서 나온 수익률은 숫자 놀음일 뿐 본연의 투자 수익률이라고 할 수 없다. 앞에서 소개한 R 아파트를 예로 대출 금액에 딸느 수익률 변화를 비교해보자.

	A 방식	B 방식
매입가	5000만원	5000만원
매입경비	500만원	500만원
총 매입액	5500만원	5500만원
대 출	3000만원	4500만원
대출이율	4.5%	4.5%
대출이자(월)	135만원(11만 2500원)	202만 5000원(16만 8750원)
보증금	500만원	500만원
월 세	45만원	30만원
순수 월세(월세-월이자)	약 34만원	약 13만원
대출 제외 수익률	10.8%	7.2%
대출 포함 수익률	20.4%	31.2%

A방식의 경우 대출을 이용하지 않았을 때 수익률은 10.8%이다. 홈런까지는 아니어도 나름 준수한 물건이라고 생각할 수 있다. 하지만 대출 포함 수익률을 따져보면 B 방식대로 투자하는 것것이 수익률이 더 좋다. 그러나 이는 착시일 뿐이다.

수익률 계산에는 분모인 투자금이 적을수록 수익률이 무한대로 커질 수밖에 없다. 그런데 여기서 생각해볼 것이 있다. 우리가 수익형 부동산에 투자하는 이유는 무엇인가? 궁극적으로 안정적인 월세를 얻는 것이 아닌가? 만약 1000만원의 월세를 얻고자 할 경우 A 방식으로 투자하면 이와 비슷한 물건 30채를 얻으면 원하는 목표를 이룰 수 있다. 그러나 B 방식으로 과도하게 대출을 받을 경우엔 비슷한 물건 77채를 얻어야 목표를 이룰 수 있다. 

대출을 많이 받으면 힘들게 임장 다니고 어렵사리 입찰을 하며 명도까지 해서 임대를 내놓고는 결국 은행만 배불려주는 꼴이 되된다. 따라서 가급적이면 대출을 제외하고 보증금을 최소로 한 상태에서 계산한 수익률을 기준으로 삼는 게 좋다.

 

걱정 없는 임차인 관리 노하우

하나, 임차인 관리에 대한 과도한 공포심을 버려라

100명 이상의 임차인 중 98명은 문제없이 월세를 냈다. 2건의 문제도 임대사업 초창기에 일어났던 문제였고 어느 정도 노하우가 쌓인 현현재엔 이러한 문제가 거의 발생하지 않는다. 임차인 관리에 신경은 써야 하지만 관도하게 공포감을 가질 필요가 없는 이유다.

 

둘, 계약서에 월세 연체 시 특약 사항을 명시하라

나는 임차인과 계약서를 작성할 때 다음 특약 사항을 항상 넣는다.

임차인이 차임을 연체하였을 경우 가산금을 연 20%씩 넣는다.

간혹 계약할 때 이 조항을 문제 삼는 임차인이 있는데, 이는 임대료를 잘 지급하지 않는 경우에 해당하는 것이므로 “월세를 연체하실 건가요?” 라고 물으면 당연히 그들은 아니라고 대답한다. 그러면 “월세를 제때 낼 경우 전혀 문제될 것 없는 사항이니 부담 가지실 필요는 없어요”라고 이야기한다. 그리고 종전에 월세가 밀려서 명도소송을 진행했고 그에 따른 피해가 컸기에 이렇게 특약 사항을 넣었다는 설명을 덧붙인다.

이렇게 이야기하고 나면 임차인에게는 두 가지 압박감이 밀려올 것이다. 하나는, 월세를 내지 않을 경우 연체료까지 내야 한다. 다른 하나는, 월세를 연체하면 집주인이 강하게 대응할 수 있다. 이렇게까지 이야기하면 대부분의 임차인들은 월세를 밀리지 않는다.

 

부록

10년 안에 10억 만들기

1. 매년 2500~3000만원을 급여로 모은다.
2. 매년 1채씩 부동산을 매입한다.
3. 2년 후, 앞서 매입한 집의 전세가가 오르면 다시 그 전세금을 재투자하여 1채를 더 매입한다.
4. 금여로 1채, 전세 상승분으로 1채씩 계속 투자하는 방식이 맞물려 돌아가기 시작하면, 다음 그림과 같이 흘러간다.

10년 뒤 집 30호를 갖게 되면, 매도 시 채당 약 3000만~4000만 원 정도의 수익만 얻는다 해도 10억 이상을 벌 수 있다. 이러한 투자 방식의 가장 큰 장점은 시간이 지날수록 수익이 기하급수적으로 늘어날 수 있다는 점이다. 투자 10년 차에는 5채를 구입하지만 11년 차, 12년 차가 되면 구입할 수 있는 집의 채수가 훨씬 늘어날 것이다. 그렇게 되면 처음 10억 원을 모으기까지는 10년이라는 긴 시간이 필요했지만, 회사를 10년 더 다닐 수 있는 여건만 되다면, 20억 원을 모으는 데는 5년이 채 걸리지 않을 수도 있는 것이다.

 

앞의 사례에서 억만 씨가 투자한 천안의 6700만원짜리 아파트는 얼마까지 떨어질까? 3000만원? 1000만원? 0원? 정답은 5000만원이다. 당시 아파트의 전세가가 5000만원이었기 때문이다.

전세가는 그 물건의 실제 사용가치라고 볼 수 있다. 해당 아파트를 전세로 얻은 사람은 특별한 투자 읟의도 없이 그 아파트를 사용하기 위해 5000만원을 주인에게 맡긴 것이다. 2년간 사용료로 5000만 원을 맡긴 것이기에 아파트는 그 가격 이하로 떨어지지 않는다. 결국 6700만원을 주고 아파트를 구입한 억만 씨가 최악의 경우 손해 볼 수 있는 금액은 1700만원이다. 이유는 두 가지였다.

첫째, 당시 천안 아파트의 경우 공급보다 수요가 훨씬 많았다. 전세는 나오기 무섭게 빠지는 형국이었다. 그로인 해 아파트 가격도 전세금에 밀려 조금씩 상승하고 있는 상황이었다.

둘째, 해당 아파트는 투자하기 가벼운 물건이다. 억만 씨가 구입한 아파트 매매가는 6700만 원이지만 전세 보증금과 대출금을 감안하면 아파트를 실제 구입하는 데 채 500만원도 들지 않았다.

 

똘똘한 직원을 고용하라

• 첫째, 실투자금이 적게 드는 아파트를 골라라
• 둘째, 전세 수요가 높은 지역의 아파트를 골라라
• 셋째, 주변에 향후 공급(분양 물량)이 없는지 확인하고 골라라
• 넷째, 대단지 아파트일수록 좋다(최소 500세대 이상)
• 다섯째, 역세권 아파트일수록 좋다.
• 여섯째, 소형 평형의 아파트일수록 좋다.